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100縣城房價破萬,5億人戶籍在老家,住在大城市

這兩天,新華社的一篇文章火了,主要是講縣城房價的。
 
這篇報道是5月27日發的,標題是《有的縣城房價漲到三四萬元 虛火過旺需“降溫”》。
 
其中提到了幾個數字,觸目驚心。
 
1,全國有100余個縣(縣級市)房價均價超過每平方米1萬元,其中海南陵水最高,浙江義烏第二。
 
2,從區域分布看,超過九成位于東部沿海地區,以浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。
 
比如,浙江西部與江西接壤的縣級市江山市,3月房價均價為每平方米18608元,不少項目的二手房房價超過每平方米2.5萬元。
 
 
再比如,蘇北宿遷等地房價快速上漲,縣城房價比地級市漲幅還大,沭陽縣2021年5月房價達每平方米12578元,比去年同期上漲31.20%。
 
縣城房價破萬,并不算什么稀罕事,畢竟前些年棚改大潮波及全國小城市,不少縣城一兩年房價翻倍,不足為奇。
 
可是,最近兩年棚改規模大幅壓縮,加之小縣城人口常年流出,還能有100多個縣城房價破萬,單價直追一二線熱點城市,背后必然有推波助瀾的因素。
 
這些地方,有個共性:炒作。
 
中國房地產報之前發過兩個榜單,分別是《2020年全國百強縣房價榜》和《2020年全國百強縣房價漲幅榜》,其中,在38個新房均價過萬元的城市中,浙江和江蘇兩省所轄縣、市占了30個。
 
瑞安、義烏房價全部突破兩萬,兩個縣市與三河位列TOP3,昆山、常熟、嘉善、溫嶺、太倉、樂清、海門、閩侯全部15000+。
 
可這些城市真有那么多人口流入么?
 
不見得。
 
浙江省信息化發展研究院專家卓勇良前兩天寫了篇文章,用六普全國跨省流動人口年齡結構的數據,估算在沒有跨省流動人口情況下的浙江人口的年齡結構。
 
 
結果是:0-14歲占14.4%,比七普全國平均低3.59個點;15-59歲占61.75%,比七普全國平均低2.60個點;60歲及以上占23.88%,比七普全國平均高5.18個點。
 
這表明如果沒有跨省流動人口,浙江人口結構將大大惡化。孩子占比提高0.91個點,勞動年齡人口占比縮小6.11個點,老齡化提高5.18個點,出現更少從業人員供養更多老人的窘境。
 
換言之,發達地區的人口流動,大部分都來自于跨省人口,而大規模的跨省人口,流動的方向都是上海、杭州、寧波、南京、蘇州等熱點大城市。
 
這些房價動輒數萬的縣城,其實就是沾了都市圈的光。
 
因為大城市房價不斷抬升,房票門檻越來越高,大量沒有真實需求的購房者會選擇“退而求其次”,省內土豪們一擲千金,投機客們熱炒環滬、環杭等概念,最終這些小城市人口沒增加多少,房價卻直沖云霄。
 
要知道,全國有1800多個縣城,處于金字塔尖的縣城們尚且如此,剩下的小城市,房價又有多少支撐可言?
 
事實上,在100個縣城房價破萬的背后,近5億人“人戶分離”現象值得關注,即:戶籍留在老家,居住在大城市。
 
 
根據七普數據,在2020年,“人戶分離”人口已經達到4.9億人,占總人口比例達到35%;與2010年相比,人戶分離人口增長了 88.52%!
 
在2019年,統計局公布的數據還是2.8億人,占比總人口比例僅為20%,但當時是非普查年份,而2020年經過詳細的人口普查和統計,真實的數字遠比我們想象的要多。
 
所謂“人戶分離”,指的是:居住地和戶口登記地不在同一個鄉鎮街道,且離開戶口登記地半年以上的人口。
 
越來越多人從老家進入到大城市,戶籍留在老家,在大城市買房或租房住,久而久之,縣城自然會變成“孤島”。
 
根據七普數據,從2010年到2020年這十年間,人口增量最大的三個省份中,第一是廣東,增加了2169萬人;其次是浙江,增加了1014萬人;第三是江蘇,增加了609萬人。
 
江浙粵這些地方,不光是集聚人口,關鍵是年輕人流入多。
 
從60歲以上人口的比重來看,廣東只有12.35%,老齡化程度極低,而江蘇是21.84%、浙江是18.78%、上海是23.38%、山東是20.9%。
 
當“人戶分離”的趨勢愈演愈烈,甚至60%以上的城市常住人口都是“老家縣城的戶籍”,小城市房地產自然會出現虛假繁榮。
 
比如,人口常年流出、老齡化加劇的三四線城市,盲目擴張新城區,批量建設高層住宅,必然會產生大量無人居住的空置房。
 
民生之前此前發過一個報告,用兩組數字,粗略統計了空置房面積。
 
 
統計辦法很簡單,國家電網將一年一戶用電量不超過20度的住房視為“空置”,據此測算,大中城市房屋空置率為11.9%,小城市房屋空置率為13.9%,按保守的12%房屋空置率來測算,目前城鎮空置房屋面積為41.8億平方米,考慮空置住房的我國房地產存量,已經達到了349億平方米。
 
也就是說,41億平米房子目前沒人住。
 
是不是感覺很荒誕?
 
一邊是大城市比肩接踵,車水馬龍,年輕人租房四處搬家,漂泊不定,蜷縮在十幾平米的出租屋里,住房矛盾日益突出。
 
另一邊,是近5億人背井離鄉,41億平米房子空置,同時投機客正用各式各樣的概念推高小城市的房價,導致100個縣城房價破萬。
 
欲戴王冠,必承其重,當縣城高估的房價露出真容,大家才會發現,脫離了人口的樓市,終究是一場幻夢。

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