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即使深圳抬高了落戶門檻,房價還會繼續創新高

在輪番暴揍,尤其是在二手房成交指導價發布之后,深圳的房價雖然巋然不動,但成交量確實冷下來了。
 
  深圳市住建局房地產信息平臺數據顯示:
 
四月份全市二手商品房成交54.13萬平方米(5507套),同比減少24.87%;其中二手商品住宅成交44.01萬平方米(4877套),同比減少33.26%,環比三月減少28.16%。
  成交量大跌的深圳,最難受的當屬深圳的中介,他們現在基本沒有什么成交客戶,帶看量也沒多少,大多數中介依靠著租房成交,維持生活。
 
  2月8日,深圳官方發布關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知,同時公布了3595個住宅小區的二手住房成交參考價格表,并要求中介規范對外房源的展示價格,不得超過成交參考價。
 
  中介們沒辦法,按照指導價公布當然不甘心,于是干脆就不公布價格。而近日,位于南山區一家中介,開始打暗語,以一個榴蓮代表1000萬,一根香蕉代表100萬,來公布房屋價格。
 
 
  消息被曝出后,引來全網熱議,并被新華社點評,驅除樓市“榴蓮”之味 重在挖斷“炒房”的根。
 
  最終南山區住建局要求涉事中介門店關閉整改,并要求轄區內其他中介引以為戒。
 
  這件事情說明,深圳發布的二手房成交指導價確實力度夠強,讓深圳的樓市很難受。
 
  但難受的是成交量,價格依舊沒有下跌,反倒仍在小步上漲。
 
  根據統計局最新公布的4月份70個大中城市房價數據顯示,深圳一手房環比漲幅0.5%,二手房與上月持平,二者同比漲幅分別為3.9%和12.9%,絲毫沒有下跌的跡象。
 
  02
 
  為何深圳房價這么難下跌?根本原因在于,這里的供需矛盾非常大。
 
  最新公布的第七次人口普查數據顯示,深圳過去十年人口增加了713.6萬人,增量位居全國第一。十年之間增加了一個大城市的人口,這樣的增速非常驚人。
 
  相當于過去十年,平均每年深圳人口增加70多萬。
 
  
 
 
  數據:各城市統計局
 
  如今深圳的常住人口規模高達1756.01萬,位居全國第6位,相比于40年前,人口翻了50倍。
 
  
 
 
  數據:深圳市統計局
 
  這還是常住人口,深圳的實際管控人口其實已經達到了2200萬。天量的人口規模,對應的土地面積只有1997平方公里。
 
  做個對比就能發現深圳有多局促。
 
  深圳與北上廣人口相差不是很大,但深圳的面積只有北京的八分之一,只有廣州的近四分之一,上海的三分之一。
 
  正因如此,深圳已經成為全球人口密度最高的城市之一。龐大的人口,狹窄的空間,造成了深圳樓市供需矛盾非常嚴重。
 
  更為關鍵的是,深圳的住宅有超過一半是無法上市交易的小產權房,合法住宅與公寓的占比不到一半,這更加劇了深圳的供需矛盾。
 
  此前,貝殼研究院公布了大灣區11個城市的住房自有率,深圳僅為23.7%,位居大灣區倒數第一。
 
  
 
 
  這意味著,深圳有一大半人沒有自己的住房。換句話說,深圳有一大半的人口有購買住房的需求。
 
  1756萬人的一大半,可是千萬量級的需求,如此龐大的需求支撐著深圳樓市,所以自2016年大調控以來,深圳樓市經歷了一輪又一輪調控,房價卻漲了一波又一波,義無反顧,從不回頭。
 
  如今的深圳,平均房價已經突破了9萬元/平方米,位居內地第一,其房價收入比更是穩穩位居內地第一。
 
  在這種背景下,深圳2021年供地計劃發生了歷史性轉變,明確2021年計劃供應居住用地363.3公頃,占計劃供應總量的32.1%,較2020年、2019年居住用地計劃供應量分別提高了24%、142%。
 
  這是深圳歷史上,居住用地供應首次突破30%,也是第一次超過了國家標準25%的下限。這意味著,深圳的居住用地供應發生了歷史性轉向。
 
  但深圳已經沒幾塊可以供應,即便百分之百劃為住宅用地,對于供需矛盾尖銳的深圳,依舊是杯水車薪。
 
  如何緩解深圳的樓市壓力,已經成為這個特殊當下面對的最大難題。
 
  03
 
  就在今天,深圳以收緊落戶的方式,給出了一種嘗試方向。這與當下各城市紛紛放松落戶背道而馳,算是一種罕見的操作。
 
  5月26日,深圳市司法局發布由深圳發改委制定的《深圳市戶籍遷入若干規定(征求意見稿)》。
 
  雖然還是征求意見稿,但這就是明確的吹風。告訴所有人,深圳的落戶門檻收緊了。
 
  在征求意見稿中,深圳明確提出:?
 
1、將核準類學歷型人才的底線要求調整為全日制本科,技術型人才底線要求調整為“中級職稱+全日制大專”,技能型人才的底線要求調整為技師。
2、直接落戶需要本科以上,且本科年齡不超過35歲,碩士年齡不超過40歲,博士年齡不超過45歲。
3、夫妻投靠基本要求由結婚時間及被投靠人入深戶時間滿2年調整為滿5年;老人隨遷將子女入深戶時間要求由8年調整為15年,并增加子女在深圳繳納社保連續滿15年的要求。
4、戶籍遷入計劃根據人口管理政策和產業政策按年度制定,重點滿足全市經濟社會發展對各類人才的需求。全市年入戶總量應當控制在年度遷入計劃之內。
  ?這份文件,本號以為至少透露了三個消息:
 
  第一,在深圳,以后大專以下不再是人才,只有本科以上才是人才。
 
  第二,年齡大,即便學歷高,也難落戶。
 
  第三,投靠落戶更難了。
 
  一句話概括就是,深圳要抬高落戶門檻了。
 
  沒辦法,深圳人口競爭力太強了,太有吸引力了,過去十年增長了700多萬,一年之間戶籍人口增加了92.62萬人,如果不抬高落戶門檻,十四五期間內深圳的常住人口就將突破2000萬。
 
  這會讓深圳的樓市供需更加尖銳,房價上漲壓力會更大。
 
  但是,即便抬高了落戶門檻,甚至劃定人口天花板,深圳的房價也很難轉向。
 
  因為即便從現在開始提高落戶門檻,只會降低落戶速度,卻無法阻擋常住人口增加。退一步說,即便常住人口增速下降,也只是延緩了需求擴張,原本的存量需求還沒有找到好方法釋放。?
 
  所以,本號認為,空間狹窄的深圳,想要穩定房價,只有一個辦法,那就是擴容。只有擴容,增加深圳的土地,才能化解這個癥結。
 
  只有增加深圳的發展空間,再輔以打擊炒房的政策,才能穩定住深圳的房價。如果不進行擴容,深圳的房價還會繼續創新高。

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